첫 딜의 계절 - EP5. 투자위원회의 질문

투자위원회 당일, 회의실 화면에 물류센터 개발사업 자료가 띄워졌다. 긴 테이블에는 처음 보는 얼굴들이 여럿 앉아 있었고, 서준은 맨 끝자리에서 노트북을 열어 자료를 대기했다. 손끝이 살짝 차가웠다. 김 부장은 사업 개요와 수익성부터 설명했지만, 곧바로 질문이 쏟아졌다. 회의실 공기가 순식간에 팽팽해지는 것을 서준은 처음 느꼈다. 위원들의 손끝은 저마다 자료 위 다른 페이지를 짚고 있었고, 누군가는 볼펜을 딸깍이며 다음 질문을 준비하고 있었다. 서준은 이곳이 결과를 발표하는 자리가 아니라, 결과를 다시 검증받는 자리라는 것을 그제야 실감했다. 찬성 위원 “인근 물류 수요가 충분하고, 선점 효과도 있습니다. 목표 수익률도 경쟁력 있습니다.” 반대 위원 “브리지론 만기가 인허가 예상일보다 빠릅니다. 일정이 조금만 늦어져도 차환이 필요한 것 아닙니까?” 다른 위원 “임차인은 확정됐습니까? 임대율 95퍼센트의 근거는 무엇입니까?” 서준은 자신이 정리한 자료를 넘겼다. 손끝으로 페이지를 짚어가며 필요한 항목을 재빨리 찾았다. 의향서는 있었지만 본계약은 아니었다. 토지 일부는 아직 소유권 이전 전이었다. 공사비 상승분을 누가 부담할지도 정해지지 않았다. 하나씩 짚어볼수록, 사업계획서의 매끈한 문장과 실제 진행 상황 사이의 틈이 더 뚜렷하게 드러났다. 반대 위원 “그러면 지금 이 자료 어디에도 확정된 임차인은 없다는 뜻 아닙니까?” 김 부장 “맞습니다. 그래서 그 부분을 조건으로 걸어야 한다고 생각합니다.” 위원 “그래서 투자합니까, 안 합니까?” 김 부장은 잠시 자료를 내려놓았다. 서준은 처음으로 김 부장이 대답을 고르기 위해 침묵하는 모습을 봤다. 그 몇 초의 정적이 회의실 전체를 채웠다. 김 부장 “조건부 승인입니다. 인허가 전에는 일부 자금만 집행하고, 토지 이전과 임차인 계약을 확인해야 합니다. 공사비 상승분의 부담 주체도 정해야 합니다.” 위원 “조건이 충족되지 않으면요?” 김 부장 “다음 집행을 멈추고 사업성을 다시 보겠습니다. 필요하면 투자 자체를 재검토해야 합니다.” 서준은 그 대답을 들으며 문득 궁금해졌다. 조건부 승인이라는 것이 완전한 승인과 어떻게 다른지, 회의가 끝난 뒤 이 대리에게 조용히 물었다. 서준 “조건부 승인이면 이 사업은 이미 투자가 확정된 거 아닙니까?” 이 대리 “아니야. 확정된 건 다음 단계로 넘어갈 자격이지, 투자 자체가 아니야. 조건이 하나라도 안 맞으면 그 자리에서 다시 멈출 수 있어.” 회의가 끝난 뒤 서준은 노트에 적었다. 투자위원회의 결론은 찬반이 아니었다. 위험을 통제할 수 있는 조건을 설계하는 일이었다. 김 부장 “서준 씨, 심의자료는 수익률을 예쁘게 보여주는 자료가 아니야. 우리가 어디까지 감당할 수 있는지 보여주는 자료야.” 서준은 그 말을 노트 맨 위에 옮겨 적었다. 그날 회의실을 나서며, 그는 처음으로 ‘승인’이라는 단어가 끝이 아니라 시작에 가까운 말이라는 것을 실감했다. 엘리베이터를 기다리며 그는 오늘 위원들이 던진 질문들을 다시 곱씹었다. 찬성과 반대로 갈렸던 의견들이 결국 하나의 조건부 승인으로 모아지는 과정을 지켜보면서, 그는 회의라는 것이 승패를 가르는 자리가 아니라 위험을 다듬는 자리일 수도 있다는 생각을 처음으로 해보았다. --- — 이 시리즈는 AI 도움을 받아 작성했습니다.