상업용부동산 시장 동향 및 전망

[요약] • 2023년 중 고금리가 유지되며 캡 레이트는 다소 상승할 전망 • 서울 3대권역 오피스 실제 캡 레이트는 2022년 2분기에 역사 상 최저인 3.1%를 기록한 다음 상승해 2022년 4분기에 4.0%로 상승 • 2023년 중에는 4%대 초,중반 캡 레이트를 보일 것으로 예측 • 요구 수익률(캡 레이트) 상승, 대출금리 상승으로 매매가는 하락할 전망 • 임대 개선 등 통한 운영수입(NOI) 확대 없는 경우 캡 레이트 상승에 따른 매매가 하락 불가피 • 대출 조달금리 상승 조건 하에서 적정 수익률 확보 위해 매매가 인하 ( -> LTV 60% 가정, 대출금리 1%P 상승시 에쿼티 배당 수익률 1.5%P 하락 ) • 보유 자산의 대출 만기 시 연장,재대출(리파이낸싱) 관리 및 대출 금리 상승에 따른 수익 하락 관리 필요