첫 딜의 계절 - EP15. 회수 가능성

준공이 가까워질수록 새로운 문제가 떠올랐다. 주변에 유사한 물류센터 공급이 늘고 있었고, 최초 예상했던 매각가격을 받기 어려울 가능성이 커졌다. 서준은 인근 지역에 올라가는 다른 물류센터의 안내판을 지날 때마다 마음이 무거워졌다. 처음 현장을 찾았을 때만 해도 텅 비어 있던 주변 부지에, 어느새 비슷한 철골 구조물이 하나둘 올라가고 있었다. 저녁 무렵 퇴근길에 차창 너머로 그 구조물들의 실루엣이 스쳐 지나갈 때마다, 그는 이 사업이 더 이상 혼자만의 길이 아니라는 것을 실감했다. 안내판마다 적힌 준공 예정일도 우리 현장과 크게 다르지 않았다. 같은 시기에, 같은 지역에, 비슷한 크기의 창고들이 한꺼번에 완성될 예정이라는 사실이 그의 마음을 조금씩 무겁게 짓눌렀다. 이 대리 "인근 공급이 늘었습니다. 매각가격은 처음 예상보다 낮아질 수 있습니다." 김 부장 "완공이 목표가 아니야. 완공 후 누가 이 자산을 사거나 임차할지까지 봐야 해." 서준 "그런데 저희가 지을 때는 늘 최고의 상태를 목표로 하지 않습니까? 그러면 사려는 사람도 자연히 나타나는 거 아닌가요?" 김 부장 "좋은 건물이면 언젠가는 팔리겠지. 문제는 우리 펀드에 만기가 있다는 거야. 언젠가가 아니라 정해진 시점 안에 팔아야 해." 서준은 그 말을 듣고 문득 궁금해져 물었다. 서준 "공급이 늘어난다는 건 결국 시장이 그만큼 좋아 보인다는 뜻 아닙니까?" 김 부장 "맞아. 그런데 다들 좋아 보인다고 같은 시점에 몰려들면, 정작 준공될 때는 공급 과잉이 되는 거야. 시장이 좋다는 신호가 오히려 위험 신호가 될 수도 있어." 이 대리는 인근에서 최근 거래된 물류센터 두 건의 매각 사례를 자료로 가져왔다. 캡레이트와 평당 가격이 처음 사업계획서에 쓰인 가정보다 낮게 형성돼 있었다. 서준은 그 표를 보며, 시장은 우리가 정한 목표수익률과는 아무 상관 없이 스스로 움직인다는 것을 새삼 깨달았다. 팀은 회수 시나리오를 세 가지로 나눴다. 준공 후 매각하는 방안, 장기 임대 후 보유하는 방안, 대출을 갈아타며 리파이낸싱하는 방안이었다. 각 시나리오에는 서로 다른 기간과 비용, 시장 위험이 붙었다. 서준은 세 갈래로 나뉜 표를 보며, 완공이라는 하나의 결과가 이렇게 많은 다른 길로 이어질 수 있다는 사실이 새삼스러웠다. 서준 "그럼 매각가격이 낮아질 걸 알면서도 계속 이대로 진행해야 하는 겁니까?" 김 부장 "지금 알았으니 다행이지. 준공하고 나서 알았으면 손쓸 방법이 훨씬 적었을 거야. 미리 알면 미리 움직일 수 있어." 이 대리 "매각만 기다리기보다 장기 임대 후 리파이낸싱도 검토하겠습니다. 다만 금리가 높아지면 이자 부담이 커집니다." 김 부장 "그래서 회수계획은 마지막에 만드는 게 아니야. 투자 처음부터 사업성의 일부로 봐야 해." 이 대리는 세 가지 시나리오 각각의 예상 회수 시점과 예상 수익률을 표로 정리해 벽면 화면에 띄웠다. 세 개의 막대가 서로 다른 높이로 늘어선 모습을 보며, 서준은 완공이라는 하나의 결승선 뒤에 이렇게 다른 결말들이 기다리고 있다는 사실이 새삼 무겁게 다가왔다. 서준은 그 말을 곱씹으며 물었다. 서준 "그럼 처음 투자를 검토할 때부터 회수 방법을 정해둬야 하는 겁니까?" 김 부장 "정해두는 게 아니라, 몇 가지 길을 미리 확인해두는 거야. 나가는 문이 하나뿐이면, 그 문이 막혔을 때 아무것도 할 수 없어." 서준 "그럼 매각과 임대와 리파이낸싱을 다 같이 준비해야 하는 겁니까?" 이 대리 "동시에 세 개를 다 밀어붙이는 게 아니라, 세 개의 가능성을 계속 열어두는 거야. 시장 상황이 바뀌면 우리가 갈 수 있는 문도 같이 바뀌니까." 서준 "그럼 지금 시장 상황에서는 어느 문이 가장 가능성이 높습니까?" 이 대리 "아직은 장담할 수 없어. 그래서 세 개를 다 열어두고, 매달 시장 데이터를 다시 확인하는 거야. 문이 넓어지는 쪽으로 조금씩 무게를 옮기면 돼." 서준은 지금까지 투자 검토에서 매입과 개발만 크게 보았다는 것을 깨달았다. 누가 이 자산을 사는지, 임차인은 얼마나 오래 머무는지, 대출 만기 전에 어떤 출구가 있는지가 처음부터 들어가야 했다. 그는 문득 자신이 처음 작성했던 1차 검토 파일을 떠올리며, 그 안에 회수에 관한 항목이 얼마나 빈약했는지를 되짚어보았다. 표지에 적었던 몇 줄의 항목들 중 회수 관련 칸은 유독 짧고 부실했다. 그는 파일을 열어 회수 관련 칸을 다시 채워 넣었다. 처음에는 비워두었던 그 작은 칸이, 이제는 사업 전체를 지탱하는 가장 중요한 항목처럼 무겁게 느껴졌다. 칸을 채워 넣는 동안 그는 몇 번이나 커서를 멈추고 다시 지웠다 썼다. 창밖으로는 여전히 이웃한 물류센터의 골조가 불빛을 받아 서 있었고, 그는 그 풍경을 등지고 앉아 자신의 화면 속 세 갈래 표를 다시 들여다보았다. 그는 다음 딜을 검토하게 되면 이번에는 처음부터 이 칸을 절대로 비워두지 않겠다고 스스로 굳게 다짐했다. 퇴근하기 전, 그는 이 대리에게 매달 확인하기로 한 시장 데이터 항목을 캘린더에 등록해달라고 부탁했다. 스스로 만든 그 작은 알림이, 앞으로 이 사업이 어느 문으로 나가게 될지 지켜보는 그의 첫걸음이었다. 엘리베이터를 기다리며 그는 문득 처음 이 팀에 배정됐을 때 들었던 말을 떠올렸다. 개발사업은 짓는 일만이 아니라 회수까지 끝나야 비로소 완성된다는 말이었다. 그때는 그저 흘려들었던 문장이, 지금은 그의 하루하루를 이끄는 원칙이 되어 있었다. --- — 이 시리즈는 AI 도움을 받아 작성했습니다.