첫 딜의 계절 - EP1. 한 통의 전화

회사에 신입도 들어오고, 가끔 학교 후배들이 부동산개발 업무가 실제로 어떤 건지 물어보는데, 말로 설명하려니 잘 안 되더라고요. 그래서 소설처럼 한번 써봤습니다. 첫 딜을 맡은 신입 서준이 겪는 이야기인데, 매일 한 편씩 올려볼게요. (참고로 이 글은 AI 도움을 받아 작성했습니다. AI 도움을 받아서 쓰니 내용에 집중할 수 있고 훨씬 수월하네요. 창작이 목적이라면 좀 고민되겠지만, 내부 교육용 정도로 사용할 용도로는 훨씬 편한 것 같습니다.) --- 부동산개발은 건물을 짓는 일만이 아니었다. 좋은 땅을 찾고, 사업성을 계산하고, 계약과 자금을 구조화하고, 수많은 변수 속에서 끝내 투자금을 회수하는 일이었다. 취업준비생 서준은 부동산개발 대체투자팀에 들어간 첫날, 하나의 개발사업이 시작되고 끝나는 긴 시간을 따라가게 됐다. 입사 첫 주, 오전 8시 47분이었다. 사무실 창문으로 아침 햇살이 비스듬히 들어와 파티션 위에 얇은 그림자를 그리고 있었다. 아직 출근 인원이 다 채워지지 않은 시간이었고, 서준의 책상 위에는 어제 받은 사원증과 아직 뜯지 않은 명함 상자가 그대로 놓여 있었다. 그때 부동산·대체투자팀 김 부장의 전화가 울렸다. 출근한 지 얼마 되지 않은 서준은 자기 자리에서 그 소리를 들었다. 신입답게 그는 전화벨 소리에도 등을 곧게 세우고 주변을 살폈다. 김 부장의 목소리는 낮았지만, 전화기 너머의 상대는 꽤 다급해 보였다. 수화기를 든 손끝에서 리듬이 조금씩 빨라지는 것이 옆자리에서도 느껴졌다. 서준은 사실 부동산개발이라는 말 자체가 낯설었다. 대학 시절 전공은 경영학이었고 재무제표를 들여다본 경험은 있었지만, 토지와 인허가와 시공이라는 단어는 책에서 스치듯 본 것이 전부였다. 입사 첫날 팀장에게 인사를 하며 “아직 아무것도 모릅니다”라고 말했던 것이 떠올랐다. 지금 울리는 전화벨 하나에도 사무실 공기가 조금씩 달라지는 것을 보며, 그는 이곳에서 벌어지는 일들이 생각보다 훨씬 즉각적이라는 것을 어렴풋이 느꼈다. 박 대표 “김 부장님, 오랜만입니다. 이번에 괜찮은 개발사업 하나가 나와서요. 서울 외곽에 임대형 복합물류센터를 개발하는 건데, 토지 확보는 거의 끝났고 예상 수익률은 15퍼센트 이상입니다.” 전화를 건 사람은 시행사 박 대표였다. 김 부장은 수화기를 살짝 고쳐 잡으며 창밖을 바라봤다. 맞은편 빌딩 유리창에 아침 하늘이 비치고 있었다. 수익률 15퍼센트. 숫자만 보면 매력적인 사업이었다. 서준은 그 숫자를 우연히 듣고는 속으로 감탄했다. 15퍼센트라니, 그가 알던 예금 이자와는 비교할 수 없는 크기였다. 하지만 개발사업에서 높은 수익률은 대개 높은 위험과 함께 나타났다. 수익의 크기는 사업이 얼마나 잘될 때의 이야기인지, 아니면 실제로 지켜질 수 있는 이야기인지 구분해야 했다. 김 부장은 그 구분을 하기 위한 질문들을 이미 머릿속으로 순서대로 늘어놓고 있었다. 김 부장 “토지 계약은 어느 단계까지 진행됐습니까?” 박 대표 “계약금은 지급했고요. 잔금 일부만 남았습니다. 인허가는 다음 달이면 나옵니다.” 김 부장은 수첩에 짧게 적었다. 토지 확보. 인허가 진행 중. 수익률 15퍼센트. 글씨는 빠르고 단정했다. 서준은 그 수첩이 낡고 여러 번 접힌 자국이 있다는 것을 나중에야 알게 됐다. 김 부장은 펜을 멈추지 않고 다시 물었다. 김 부장 “임대차계약이나 선임대는요?” 박 대표 “대형 임차인과 협의 중입니다. 거의 확정적이라고 보시면 됩니다.” 김 부장은 바로 대답하지 않았다. 짧은 침묵이 통화 너머로도 전해질 만큼 뚜렷했다. ‘거의 확정’이라는 말은 계약서가 없다는 뜻일 수도 있었다. 그는 그 말을 수첩에 적으면서 밑줄을 두 번 그었다. 전화를 끊은 뒤 김 부장은 팀원 이 대리를 불렀다. 목소리에는 서두르는 기색도, 흥분한 기색도 없었다. 김 부장 “이 대리, 신규 딜 하나 들어왔어. 물류센터 개발사업인데, 일단 1차 검토해 보자고.” 이 대리 “수익률은 어느 정도입니까?” 김 부장 “시행사 말로는 15퍼센트 이상.” 이 대리가 살짝 미소를 지었지만 김 부장은 고개를 저었다. 그 표정의 온도차가 서준의 눈에는 낯설게 보였다. 좋은 소식인데 왜 아무도 웃지 않는 걸까, 그는 속으로 생각했다. 김 부장 “시행사 말 말고, 자료를 봐야지. 사업계획서, 토지계약서, 인허가 현황, 공사비 산출내역, 임대 의향서까지 전부 받아.” 서준은 그 다섯 가지 자료의 이름을 받아적으며, 왜 이렇게 많은 서류가 한꺼번에 필요한지 궁금했다. 시행사 말 한마디면 충분하지 않을까 하는 생각도 잠시 스쳤지만, 곧 스스로도 그 생각이 순진했다는 것을 느꼈다. 서준은 슬쩍 다가가 이 대리에게 물었다. 1차 검토라는 것이 정확히 무엇을 뜻하는지 궁금했다. 서준 “1차 검토는 어디까지 보는 겁니까?” 이 대리 “투자를 결정하는 단계가 아니야. 이 딜이 검토할 가치가 있는지, 계속 봐도 되는지를 가르는 단계지. 여기서 걸러지는 딜이 훨씬 많아.” 서준은 그 말을 들으며 첫 번째 업무 목록을 적기 시작했다. 사업계획서, 토지계약서, 인허가 현황, 공사비 산출내역, 임대 의향서. 다섯 개의 이름을 종이에 옮기는 손이 조금 떨렸다. 그날 오후, 그의 책상 위에는 ‘신규 개발사업 1차 검토’라는 파일이 놓였다. 표지는 아직 텅 비어 있었지만, 그 안에 무엇이 채워질지는 아무도 몰랐다. 높은 수익률로 시작한 첫 딜은 아직 투자도 아니었고, 기회라고 부르기에도 이른 단계였다. 다만 한 통의 전화가 팀 전체의 일상을 바꾸고 있었다. 서준은 그날 저녁 지하철 안에서, 아침에 들었던 15퍼센트라는 숫자가 하루 사이 얼마나 조심스럽게 다뤄지는 대상이 되었는지를 떠올렸다. 창밖으로 스쳐 가는 불빛을 보며 그는 수첩 첫 장에 오늘 들은 말들을 다시 옮겨 적었다. 토지 확보, 인허가 진행 중, 대형 임차인 협의 중, 그리고 그 옆에 작게 적어둔 ‘거의’라는 단어. 그는 그 짧은 단어 하나가 앞으로 얼마나 많은 확인 작업을 만들어낼지 아직은 짐작조차 할 수 없었다.