AIDC 공부 좀 해봤는데, 이번엔 국내는 어디쯤 왔는지 봤어요 (4)

국내는 지금 어디쯤 와있는지 한 번 정리해보려고 했었는데, 마침 지난 글에 노란코끼리님이 남겨주신 댓글에 참고할 얘기가 많아서 그 부분도 같이 넣어봤어요. "국내는 그냥 사업장 하나하나 따로 PF 짜는 게 대부분", "요즘 미팅 가면 부지보다 한전 계통연계 회신부터 물어본다"는 얘기가 특히 도움이 됐고요. 일단 국내도 이미 꽤 많이 움직이고 있더라고요. 구조를 보니 PFV(프로젝트금융투자회사)를 세워서 디벨로퍼·자산운용사·기관투자자가 지분을 넣고, 그걸 바탕으로 은행·증권사 PF대출이랑 메자닌을 조달하고, 완공 후엔 상면임대료·전기사용료·운영서비스 수익으로 현금흐름을 만들다가, 리츠 편입이나 인프라펀드 매각으로 회수하는 흐름이더라고요. 건설사들도 이제 공사비만 받는 게 아니라 PFV에 지분을 넣고 개발·운영 수수료까지 가져가는 쪽으로 움직이고 있고요. GS건설은 안양에 '에포크 안양 센터'를 하면서 운영 자회사(디씨브릿지)를 따로 세워서 상면 임대·운영까지 직접 하고, 한화는 창원에서 지자체·산단공단·IT기업·자산운용사랑 PFV를 짜서 개발 초기부터 참여한다고 하네요. 리츠 쪽에서는 코람코자산운용이 국내 최초로 데이터센터 전용 리츠를 준비 중이라고 하더라고요. 최소 1조원 규모 블라인드펀드를 조성하면서, 서울 가산동에 있는 '케이스퀘어 가산'(약 5천억원 규모, 2025년 5월 준공)을 첫 자산으로, 시화국가산업단지에 짓는 안산 데이터센터(약 5,200억원 규모, 2026년 가동 목표)를 후속 자산으로 편입할 계획이라고 해요. 국내외 연기금·기관투자자 대상으로 자금을 모으고 있고, 나중에 상장리츠로 전환하는 것도 논의 중이라고 하고요. 이지스자산운용은 반대로 이미 안정화된 자산(하남 미사 데이터센터, 카카오가 임차 중)을 3분기에 매각하려고 한다는 얘기도 봤어요. 지난 글에서 얘기했던 "안정화 후 회수" 단계가 국내에서는 리츠·펀드 매각으로 이루어지고 있는 셈이더라고요. 전력 쪽에서는 SK텔레콤·SK에코플랜트가 AWS, 울산시랑 같이 국내 비수도권 최대 규모 AI 전용 데이터센터('SK AI데이터센터 울산')를 짓고 있고 2027년 운영을 목표로 한다고 해요. 아마존도 인천 서구에 데이터센터를 짓는 허가를 받았고, 2027년까지 국내 클라우드 인프라에 7조 8,500억원을 투자할 계획이라고 하고요. 통신 3사 보유 현황도 봤는데 KT가 14개, LG유플러스가 13개, SK브로드밴드가 5개를 갖고 있다고 하더라고요. 근데 이렇게 쭉 찾아보고 나니, 노란코끼리님 말씀이 딱 맞더라고요. 지분을 담보로 잡고 캐시풀링으로 갚는 홀드컴퍼니 구조나, GPU 자체를 투자등급 담보로 잡는 대출, 30년 가까운 만기 채권, 스위치·밴티지처럼 반복적으로 발행하는 유동화 프로그램 같은 건 국내에서는 아직 못 찾았어요. 국내는 지금도 "부동산" 프레임 안에서 움직이는 것 같아요. PFV로 짓고, 임대료 현금흐름 보고 대출 짜고, 안정화되면 리츠나 펀드에 팔아서 회수하는 거죠. 코람코 리츠도 결국 "직접 개발해서 리츠에 편입"하는 부동산 밸류체인이고요. 데이터센터를 리츠 투자대상으로 받아준 것도 2024년 10월 시행령 개정 입법예고 정도로 얼마 안 됐다고 하니, 그것도 하나의 이유일 수 있겠다 싶었어요. 이렇게 몇 편 연달아 써보니까 저도 머릿속이 좀 정리되고, 댓글로 다른 의견 주시는 분들도 계셔서 그게 또 재밌더라고요. 근데 이건 다 기사·공시로 확인한 거라, 실제로 딜 짜보신 분들이 보시면 다르게 보이는 부분 있을 것 같아요. 혹시 이 업계에 계신 분들 중에 이런 딜 직접 짜보신 경험 있으시면 얘기 들어보고 싶어요.