AIDC 공부 좀 해봤는데, 이번엔 이 자산을 어떻게 가치평가하는지 봤어요 (6)

시리즈 쓰면서 개발·자금조달·리스크·전력까지 봤는데, 결국 다 지어서 안정화되면 이 자산이 시장에서 얼마짜리로 평가받는지가 궁금해지더라고요. 그래서 이번엔 캡레이트(자본화율) 얘기를 좀 찾아봤습니다. JLL의 올해 1분기 리포트를 보니 데이터센터도 다 같은 캡레이트가 아니라 등급별로 나뉘던데요. 안정화된 하이퍼스케일(대형 임차인이 이미 확정된 자산)은 5.5~6.5%, 콜로케이션(여러 임차인이 나눠쓰는 방식)은 6~7%, 파워드셀(전력·인프라만 갖춰놓고 아직 임차인 없는 껍데기)은 7~8%로 갈린다고 하네요. 그리고 장기 전력계약을 이미 확보한 자산은 최근 12개월간 캡레이트가 50~75bp 더 압축됐다고 하니, 지난 글에서 봤던 전력 확보 여부가 여기서도 그대로 가격에 반영되는 셈이더라고요. 이걸 오피스·물류랑 비교해보면, 2026년 기준으로 물류(대형 박스형)는 5.5~7.0%, A급 오피스는 6.0~8.0%, B급 오피스는 8.5~11%대까지 벌어진다고 하니, 안정화된 하이퍼스케일 데이터센터가 오피스보다는 확실히, 물류보다도 살짝 더 낮은 캡레이트를 받는 셈이네요. 캡레이트가 낮다는 건 그만큼 투자자들이 더 비싼 값을 치르고서도 사겠다는 뜻이니, 지난번 CBRE·Savills 리포트에서 봤던 오피스 공실률(1.8%대)보다도 데이터센터 쪽 수요가 더 몰려있다고 봐야 할 것 같아요. 근데 캡레이트만 보면 안 되는 이유도 있더라고요. 건설비 쪽을 보니 2026년 기준 일반 데이터센터는 MW당 800만~1,200만달러, AI 전용은 MW당 1,500만~2,000만달러 이상이 든다고 하고, 평당 건설비도 2025년 630달러에서 2026년 960달러로 확 뛰었다고 하네요. 이렇게 짓는 비용 자체가 계속 오르면, 캡레이트가 낮아서 비싸 보이는 자산도 사실은 대체비용(다시 지으려면 드는 돈) 기준으로 보면 그렇게 비싼 게 아닐 수도 있는 거죠. 그리고 GPU 수명(대략 7년)이랑 건물 수명(20~30년)이 따로 논다는 점도 걸리는 부분이었어요. 캡레이트는 보통 임대료 현금흐름 기준으로 매기는데, 그 안에 들어있는 장비는 훨씬 빨리 갈아야 하니까, 헤드라인 캡레이트만 보고 "싸다/비싸다"를 판단하면 실제 경제적 수익률이랑 어긋날 수 있다는 얘기가 나오는 것도 이해가 되더라고요. 지난 글에서 봤던 감가상각 논쟁(아마존은 수명 줄이고 메타는 늘리고)이 결국 이 밸류에이션 문제랑 같은 뿌리인 셈이고요. 실제 사례로는 어플라이드디지털이 올해 5월에 맺은 폴라리스포지3 딜을 봤는데, 300MW 규모를 15년짜리 테이크오어페이(확정구매) 리스로 계약해서 계약기간 전체로는 최대 182억달러 규모 확정 수익이 잡힌다고 하더라고요. 이 정도면 캡레이트를 매길 때 그냥 "요즘 시세가 몇 %다"가 아니라, 이 계약 하나의 현금흐름을 통째로 디스카운트해서 가치를 매기는 셈이니까, 결국 밸류에이션이 임차인의 신용도랑 계약 조건에 거의 다 걸려있는 거구나 싶었어요. 국내는 어떤가 찾아보니, 한국인공지능산업협회가 서울대 유병준 교수팀과 함께 국내 최초로 '한국형 AI 데이터센터 평가 기준'을 만들어서 국내 42개 시설에 적용했다고 하는데, 이게 캡레이트 같은 재무적 가치평가가 아니라 완전히 다른 방식이더라고요. 기존 국제기준(TIA-942, EN 50600, Uptime Tier 등)은 시설 자체의 기술적 완성도나 운영 안정성은 잘 보는데, 한국처럼 전력망 수용 여력이나 입지 인허가 같은 정책 환경 변수는 못 담는다는 게 이걸 새로 만든 이유라고 하고요. 큰 틀은 전력 인프라 수용성, 입지 및 위험 요인, 기업 신뢰도와 운영 역량, AI 인프라 특성이라는 4개 대분류를 205점 만점으로 합산하는 방식인데, 각 항목별 세부 배점표까지는 보도자료에 공개가 안 돼서 거기까지는 못 찾았어요. 대신 실제 우수 사례로 나온 곳들을 보면 각 항목이 뭘 보는지 감이 좀 오더라고요. 강원 원주에 있는 메가데이타는 이중 수전경로 확보, 자연재해 리스크 최소화, 안정적인 착공 일정에서 고르게 높은 점수를 받았다고 하니 '전력 인프라 수용성'이랑 '입지 및 위험 요인' 쪽이 이런 걸 보는 것 같고요. 경기 파주의 LG유플러스는 기업 신뢰도·기술 인증 부문에서 강점을 보였다고 하니, 그건 '기업 신뢰도와 운영 역량' 항목에 해당하는 것 같아요. 기준 엄격도도 세 단계(Strict, Moderate, Flexible)로 나눠서 같은 42개 시설을 다르게 평가했는데, 엄격 기준으로는 6곳(14.3%)만 최고 등급(그린)을 받았고, 보통 기준으로는 12곳(28.6%), 유연 기준으로는 21곳(50%)까지 늘어난다고 하더라고요. 기준을 어디에 맞추느냐에 따라 "국내 데이터센터의 절반이 기준 미달"이라는 얘기가 나올 수도 있고, "절반은 통과"라는 얘기도 나올 수 있는 셈이라, 이 기준을 정책적으로 어떻게 쓰느냐가 꽤 중요해 보였어요. 그러니까 해외는 이미 "이 자산이 시장에서 몇 %짜리 캡레이트로 거래되나"까지 논의가 가있는데, 국내는 아직 "이 시설이 등급상 얼마나 잘 지어졌나"를 점수화하는 단계인 거죠. 지난 글에서 봤던 것처럼 국내가 여전히 부동산·기술 프레임 안에 있다는 얘기랑도 이어지는 것 같고요. 캡레이트 얘기가 나올 정도로 시장이 성숙하려면, 결국 이런 자산들이 실제로 여러 번 거래되고 리츠에 편입되는 사례가 쌓여야 할 것 같은데, 혹시 국내에서도 데이터센터 캡레이트나 감정평가 기준을 실제로 매겨본 사례 아시는 분 있으면 궁금하네요.