일상·잡담·유머·자유

시리즈 쓰면서 개발·자금조달·리스크·전력까지 봤는데, 결국 다 지어서 안정화되면 이 자산이 시장에서 얼마짜리로 평가받는지가 궁금해지더라고요. 그래서 이번엔 캡레이트(자본화율) 얘기를 좀 찾아봤습니다. JLL의 올해 1분기 리포트를 보니 데이터센터도 다 같은 캡레이트가 아니라 등급별로 나뉘던데요. 안정화된 하이퍼스케일(대형 임차인이 이미 확정된 자산)은 5.5~6.5%, 콜로케이션(여러 임차인이 나눠쓰는 방식)은 6~7%, 파워드셀(전력·인프라만 갖춰놓고 아직 임차인 없는 껍데기)은 7~8%로 갈린다고 하네요. 그리고 장기 전력계약을 이미 확보한 자산은 최근 12개월간 캡레이트가 50~75bp 더 압축됐다고 하니, 지난 글에서 봤던 전력 확보 여부가 여기서도 그대로 가격에 반영되는 셈이더라고요. 이걸 오피스·물류랑 비교해보면, 2026년 기준으로 물류(대형 박스형)는 5.5~7.0%, A급 오피스는 6.0~8.0%, B급 오피스는 8.5~11%대까지 벌어진다고 하니, 안정화된 하이퍼스케일 데이터센터가 오피스보다는 확실히, 물류보다도 살짝 더 낮은 캡레이트를 받는 셈이네요. 캡레이트가 낮다는 건 그만큼 투자자들이 더 비싼 값을 치르고서도 사겠다는 뜻이니, 지난번 CBRE·Savills 리포트에서 봤던 오피스 공실률(1.8%대)보다도 데이터센터 쪽 수요가 더 몰려있다고 봐야 할 것 같아요. 근데 캡레이트만 보면 안 되는 이유도 있더라고요. 건설비 쪽을 보니 2026년 기준 일반 데이터센터는 MW당 800만~1,200만달러, AI 전용은 MW당 1,500만~2,000만달러 이상이 든다고 하고, 평당 건설비도 2025년 630달러에서 2026년 960달러로 확 뛰었다고 하네요. 이렇게 짓는 비용 자체가 계속 오르면, 캡레이트가 낮아서 비싸 보이는 자산도 사실은 대체비용(다시 지으려면 드는 돈) 기준으로 보면 그렇게 비싼 게 아닐 수도 있는 거죠. 그리고 GPU 수명(대략 7년)이랑 건물 수명(20~30년)이 따로 논다는 점도 걸리는 부분이었어요. 캡레이트는 보통 임대료 현금흐름 기준으로 매기는데, 그 안에 들어있는 장비는 훨씬 빨리 갈아야 하니까, 헤드라인 캡레이트만 보고 "싸다/비싸다"를 판단하면 실제 경제적 수익률이랑 어긋날 수 있다는 얘기가 나오는 것도 이해가 되더라고요. 지난 글에서 봤던 감가상각 논쟁(아마존은 수명 줄이고 메타는 늘리고)이 결국 이 밸류에이션 문제랑 같은 뿌리인 셈이고요. 실제 사례로는 어플라이드디지털이 올해 5월에 맺은 폴라리스포지3 딜을 봤는데, 300MW 규모를 15년짜리 테이크오어페이(확정구매) 리스로 계약해서 계약기간 전체로는 최대 182억달러 규모 확정 수익이 잡힌다고 하더라고요. 이 정도면 캡레이트를 매길 때 그냥 "요즘 시세가 몇 %다"가 아니라, 이 계약 하나의 현금흐름을 통째로 디스카운트해서 가치를 매기는 셈이니까, 결국 밸류에이션이 임차인의 신용도랑 계약 조건에 거의 다 걸려있는 거구나 싶었어요. 국내는 어떤가 찾아보니, 한국인공지능산업협회가 서울대 유병준 교수팀과 함께 국내 최초로 '한국형 AI 데이터센터 평가 기준'을 만들어서 국내 42개 시설에 적용했다고 하는데, 이게 캡레이트 같은 재무적 가치평가가 아니라 완전히 다른 방식이더라고요. 기존 국제기준(TIA-942, EN 50600, Uptime Tier 등)은 시설 자체의 기술적 완성도나 운영 안정성은 잘 보는데, 한국처럼 전력망 수용 여력이나 입지 인허가 같은 정책 환경 변수는 못 담는다는 게 이걸 새로 만든 이유라고 하고요. 큰 틀은 전력 인프라 수용성, 입지 및 위험 요인, 기업 신뢰도와 운영 역량, AI 인프라 특성이라는 4개 대분류를 205점 만점으로 합산하는 방식인데, 각 항목별 세부 배점표까지는 보도자료에 공개가 안 돼서 거기까지는 못 찾았어요. 대신 실제 우수 사례로 나온 곳들을 보면 각 항목이 뭘 보는지 감이 좀 오더라고요. 강원 원주에 있는 메가데이타는 이중 수전경로 확보, 자연재해 리스크 최소화, 안정적인 착공 일정에서 고르게 높은 점수를 받았다고 하니 '전력 인프라 수용성'이랑 '입지 및 위험 요인' 쪽이 이런 걸 보는 것 같고요. 경기 파주의 LG유플러스는 기업 신뢰도·기술 인증 부문에서 강점을 보였다고 하니, 그건 '기업 신뢰도와 운영 역량' 항목에 해당하는 것 같아요. 기준 엄격도도 세 단계(Strict, Moderate, Flexible)로 나눠서 같은 42개 시설을 다르게 평가했는데, 엄격 기준으로는 6곳(14.3%)만 최고 등급(그린)을 받았고, 보통 기준으로는 12곳(28.6%), 유연 기준으로는 21곳(50%)까지 늘어난다고 하더라고요. 기준을 어디에 맞추느냐에 따라 "국내 데이터센터의 절반이 기준 미달"이라는 얘기가 나올 수도 있고, "절반은 통과"라는 얘기도 나올 수 있는 셈이라, 이 기준을 정책적으로 어떻게 쓰느냐가 꽤 중요해 보였어요. 그러니까 해외는 이미 "이 자산이 시장에서 몇 %짜리 캡레이트로 거래되나"까지 논의가 가있는데, 국내는 아직 "이 시설이 등급상 얼마나 잘 지어졌나"를 점수화하는 단계인 거죠. 지난 글에서 봤던 것처럼 국내가 여전히 부동산·기술 프레임 안에 있다는 얘기랑도 이어지는 것 같고요. 캡레이트 얘기가 나올 정도로 시장이 성숙하려면, 결국 이런 자산들이 실제로 여러 번 거래되고 리츠에 편입되는 사례가 쌓여야 할 것 같은데, 혹시 국내에서도 데이터센터 캡레이트나 감정평가 기준을 실제로 매겨본 사례 아시는 분 있으면 궁금하네요.

시리즈 내내 "전력이 제일 중요하다"는 얘기만 계속 했는데, 정작 그 전력을 실제로 어떻게 확보하는지는 안 짚어봤더라고요. 그래서 이번엔 PPA(전력구매계약)랑 SMR(소형모듈원전), 그리고 이게 일반 소비자한테 어떻게 튀는지까지 좀 찾아봤습니다. PPA도 한 가지 방식이 아니라 꽤 여러 형태로 나뉘던데요. 버추얼 PPA는 실제 전력은 각자 그리드에서 받고 재생에너지 속성(가격 차액이나 인증서)만 정산하는 방식이라 발전소랑 같은 지역에 있을 필요가 없다고 하고요. 반대로 피지컬 PPA는 실제로 발전소에서 전력을 직접 받는 방식이라 같은 계통 안에 있어야 한다고 해요. 비하인드더미터라는 것도 있는데, 발전 설비를 데이터센터 바로 옆에 지어서 계통연계 대기줄 자체를 건너뛰는 방식이라고 하더라고요. 계약 기간도 보통 10~20년으로 길게 잡아서, 그 계약 자체가 발전소 짓는 자금을 대는 근거가 된다고 하고요. 구글이 토탈에너지스랑 올해 2월에 맺은 계약은 기가와트 단위로는 처음이었다고 하는데, 그 전까지는 보통 500MW 밑으로 계약하던 거랑 비교하면 스케일이 확 달라진 셈이죠. SMR 얘기도 이번에 처음 제대로 봤는데, 왜 원전까지 가나 싶었더니 결국 그리드 대기줄을 우회하려는 같은 맥락이더라고요. 구글은 카이로스파워랑 2024년 10월에 계약을 맺어서 2030년에 첫 상용 가동, 2035년까지 6~7기로 500MW를 채우기로 했고요. 아마존은 탈렌에너지랑 17년짜리 PPA를 맺어서 서스쿼해나 원전(2.5GW급)에서 1.92GW를 받기로 했는데, 계약 규모가 180억달러라고 하니 이 정도면 그냥 전력계약이 아니라 발전소 하나를 통째로 사는 거랑 비슷한 스케일 같아요. 근데 이 아마존-탈렌 딜이 원래부터 이런 모양은 아니었더라고요. 2024년 3월에 아마존이 탈렌의 데이터센터 캠퍼스를 6.5억달러에 사면서 원전 옆에 바로 붙이는(비하인드더미터) 방식으로 용량을 300MW에서 480MW로 늘리려고 했는데, 그해 11월에 연방에너지규제위원회(FERC)가 이걸 막았다고 해요. 이유가 "이렇게 해주면 일반 소비자 전기요금이 오르고 계통 신뢰성에도 문제가 생길 수 있다"는 거였고요. 그래서 결국 나중에 나온 17년짜리 딜은 원전 옆에 몰래 붙는 구조가 아니라 그리드를 정식으로 거쳐서 받는 구조로 다시 짜였다고 하더라고요. 규제기관이 이런 딜 구조 자체를 바꿔놓은 사례라 흥미로웠어요. 원전 말고 가스터빈으로 자체발전하는 사례도 있던데요. 일론 머스크의 xAI는 멤피스 시설에 가스터빈을 60기까지 들여오면서 테슬라 메가팩(배터리)까지 같이 붙여서 가동 안정성을 잡는다고 하고요. 오픈AI 스타게이트 프로젝트도 애빌린 부지에 GE 버노바 가스터빈을 2024년 12월에 10기, 2025년 6월에 19기를 추가 발주해서 합쳐서 1GW 넘는 발전용량을 만든다고 하더라고요. 전체 7개 스타게이트 부지 중 최소 3곳이 자체 가스발전을 쓴다고 하고, 2030년까지는 500MW 넘는 신규 시설의 25% 이상이 이런 식으로 자체발전을 할 거라고 하는데 지금은 그 비율이 1%밖에 안 된다고 하니 앞으로 꽤 빠르게 늘어날 것 같아요. 이게 다 결국 소비자 전기요금으로 이어진다는 게 좀 무섭더라고요. 미국 PJM(동부 전력시장)의 용량가격이 2024/25년 megawatt-day당 28.92달러에서 2026/27년 329.17달러로 2년 만에 1,038% 올랐다고 하는데, 이번 경매 가격 상승분의 63%가 데이터센터 때문이고 이게 소비자한테 93억달러 규모로 전가된다고 하네요. 실제로 워싱턴DC의 한 전력회사 고객들은 작년 6월부터 평균 월 21달러씩 더 내고 있고, 오하이오·펜실베이니아는 최근 1년간 요금이 9%, 14%씩 올랐다고 하고요. 국내로 돌아오면, 지난번에 봤던 네이버-GS풍력발전 사례(경북 영양군 풍력단지 지분 30%+25년 직접PPA, 세종·춘천 데이터센터 공급) 말고도 삼성전자 DS(반도체)부문이 2024년 3월에 SK E&S·삼성물산이랑 PPA를 맺어서 2025년부터 60MW 태양광에서 연간 76.2GWh를 공급받는다고 하는데, 이게 삼성전자가 국내에서 처음 맺은 PPA라고 하더라고요. 국내 RE100 흐름을 보면 2020년 말 SK 계열사들이 국내 최초로 가입했고, 지금은 14개 기업이 가입했다고 하니 아직 초기 단계인 것 같긴 해요. 미국처럼 원전이나 가스터빈을 직접 붙이는 단계까지는 아니지만, 지분투자형 PPA로 물꼬를 트는 시도들은 이미 시작된 셈이더라고요. 오늘 일요일인데 이렇게 자료 찾아서 정리하고 있네요. 그래도 읽어주시는 분들이 있고, 저도 재미있어서 쉬는 날에도 조금씩 붙잡고 써보고 있어요. 이렇게 보니 결국 다들 "그리드를 믿고 기다릴 수가 없다"는 같은 문제를 각자 다른 방식으로 풀고 있는 것 같아요. 미국은 원전·가스터빈까지 직접 붙이려다 규제기관한테 막히기도 하고, 그 부담이 결국 일반 소비자 요금으로 튀기도 하고요. 국내는 아직 그 정도는 아니지만 PPA로 시작하는 분위기고요. 혹시 국내에서도 이런 전력비용 전가 논쟁이나 SMR·자가발전 검토 얘기가 실제로 나온 게 있는지 아시는 분 있으면 궁금하네요.

국내는 지금 어디쯤 와있는지 한 번 정리해보려고 했었는데, 마침 지난 글에 노란코끼리님이 남겨주신 댓글에 참고할 얘기가 많아서 그 부분도 같이 넣어봤어요. "국내는 그냥 사업장 하나하나 따로 PF 짜는 게 대부분", "요즘 미팅 가면 부지보다 한전 계통연계 회신부터 물어본다"는 얘기가 특히 도움이 됐고요. 일단 국내도 이미 꽤 많이 움직이고 있더라고요. 구조를 보니 PFV(프로젝트금융투자회사)를 세워서 디벨로퍼·자산운용사·기관투자자가 지분을 넣고, 그걸 바탕으로 은행·증권사 PF대출이랑 메자닌을 조달하고, 완공 후엔 상면임대료·전기사용료·운영서비스 수익으로 현금흐름을 만들다가, 리츠 편입이나 인프라펀드 매각으로 회수하는 흐름이더라고요. 건설사들도 이제 공사비만 받는 게 아니라 PFV에 지분을 넣고 개발·운영 수수료까지 가져가는 쪽으로 움직이고 있고요. GS건설은 안양에 '에포크 안양 센터'를 하면서 운영 자회사(디씨브릿지)를 따로 세워서 상면 임대·운영까지 직접 하고, 한화는 창원에서 지자체·산단공단·IT기업·자산운용사랑 PFV를 짜서 개발 초기부터 참여한다고 하네요. 리츠 쪽에서는 코람코자산운용이 국내 최초로 데이터센터 전용 리츠를 준비 중이라고 하더라고요. 최소 1조원 규모 블라인드펀드를 조성하면서, 서울 가산동에 있는 '케이스퀘어 가산'(약 5천억원 규모, 2025년 5월 준공)을 첫 자산으로, 시화국가산업단지에 짓는 안산 데이터센터(약 5,200억원 규모, 2026년 가동 목표)를 후속 자산으로 편입할 계획이라고 해요. 국내외 연기금·기관투자자 대상으로 자금을 모으고 있고, 나중에 상장리츠로 전환하는 것도 논의 중이라고 하고요. 이지스자산운용은 반대로 이미 안정화된 자산(하남 미사 데이터센터, 카카오가 임차 중)을 3분기에 매각하려고 한다는 얘기도 봤어요. 지난 글에서 얘기했던 "안정화 후 회수" 단계가 국내에서는 리츠·펀드 매각으로 이루어지고 있는 셈이더라고요. 전력 쪽에서는 SK텔레콤·SK에코플랜트가 AWS, 울산시랑 같이 국내 비수도권 최대 규모 AI 전용 데이터센터('SK AI데이터센터 울산')를 짓고 있고 2027년 운영을 목표로 한다고 해요. 아마존도 인천 서구에 데이터센터를 짓는 허가를 받았고, 2027년까지 국내 클라우드 인프라에 7조 8,500억원을 투자할 계획이라고 하고요. 통신 3사 보유 현황도 봤는데 KT가 14개, LG유플러스가 13개, SK브로드밴드가 5개를 갖고 있다고 하더라고요. 근데 이렇게 쭉 찾아보고 나니, 노란코끼리님 말씀이 딱 맞더라고요. 지분을 담보로 잡고 캐시풀링으로 갚는 홀드컴퍼니 구조나, GPU 자체를 투자등급 담보로 잡는 대출, 30년 가까운 만기 채권, 스위치·밴티지처럼 반복적으로 발행하는 유동화 프로그램 같은 건 국내에서는 아직 못 찾았어요. 국내는 지금도 "부동산" 프레임 안에서 움직이는 것 같아요. PFV로 짓고, 임대료 현금흐름 보고 대출 짜고, 안정화되면 리츠나 펀드에 팔아서 회수하는 거죠. 코람코 리츠도 결국 "직접 개발해서 리츠에 편입"하는 부동산 밸류체인이고요. 데이터센터를 리츠 투자대상으로 받아준 것도 2024년 10월 시행령 개정 입법예고 정도로 얼마 안 됐다고 하니, 그것도 하나의 이유일 수 있겠다 싶었어요. 이렇게 몇 편 연달아 써보니까 저도 머릿속이 좀 정리되고, 댓글로 다른 의견 주시는 분들도 계셔서 그게 또 재밌더라고요. 근데 이건 다 기사·공시로 확인한 거라, 실제로 딜 짜보신 분들이 보시면 다르게 보이는 부분 있을 것 같아요. 혹시 이 업계에 계신 분들 중에 이런 딜 직접 짜보신 경험 있으시면 얘기 들어보고 싶어요.

SK하이닉스, 주당 375원 분기배당… 2733억원 규모하이닉스 지난번 컨콜 이후 투자자 컨센서스 박살난거에 앗뜨거 했나 보군요. 이제 전세계에서 주목하는 회사가 돼버려서 주주환원 얘기를 어물쩡 넘어가면 주가도 이에 따라 시원찮을 예정..

조폭 수용자 뇌물받고 불닭 소스 건넨 교도관, 1심 징역 7년amazing...

지난 두 번은 AIDC가 뭐가 다른지, 돈이 단계별로 어떻게 들어오는지 봤는데요. 이번엔 이 구조에서 리스크가 실제로 어디 몰려있는지 궁금해서 몇 개 자료를 더 찾아봤어요. 데이터센터 보험 회사 대표가 쓴 글이랑 로펌이 쓴 소송리스크 분석까지 봐서 좀 더 다양한 각도로 정리해봤습니다. 첫 번째는 역시 전력이에요. 안정적인 전력이 없으면 시설이 안 돌고, 대출 상환을 받쳐주는 수익 흐름 자체가 흔들리는 거니까요. 두 번째는 제가 전혀 생각 못 했던 건데, SLA(서비스수준약정) 위반이랑 계약해지 리스크예요. "단 26초의 가동 중단"도 심각한 페널티를 유발할 수 있다고 하더라고요. 일반 부동산이면 임차인이 며칠 늦게 들어와도 임대료 조정 정도로 끝나는데, 여기는 몇 초 단위 SLA 위반이 반복되면 임차인이 계약을 통째로 해지할 수도 있다고 해요. 그러면 "고도로 특화된 용도 시설에 거대한 부채는 남아있는데 수익은 전혀 없는" 상황이 생기는 거죠. 세 번째는 하드웨어 노후화인데, 요즘 업계에서 꽤 뜨거운 논쟁거리더라고요. 엔비디아가 18~24개월마다 새 아키텍처를 내놓는데 회계상 감가상각은 보통 4~6년에 걸쳐 잡는다고 해요. 이 괴리를 놓고 마이클 버리라는 투자자가, GPU 유효수명을 실제 경제적 수명인 2~3년으로 줄이면 2026~2028년 누적 영향이 1,760억달러를 넘을 수 있다고 주장했고요(이건 버리 개인 추정치예요). 실제 회사들 대응도 갈리는데, 아마존은 2025년 1월부터 서버 일부 유효수명을 6년에서 5년으로 줄여서 9개월간 감가상각비가 8.9억달러 늘고 순이익이 6.8억달러 줄었다고 공시했고, 메타는 반대로 4년에서 5.5년으로 늘려서 2025년 감가상각비를 29억달러 줄였다고 하네요. 같은 장비를 보고도 판단이 정반대로 갈리는 셈이죠. 네 번째는 단일임차인 집중위험인데, 이거랑 겹치는 "순환 파이낸싱" 얘기도 봤어요. 엔비디아가 GPU를 파는 회사에 투자도 하고, 그 회사가 다시 엔비디아 GPU를 사는 데 그 돈을 쓰고, 엔비디아 지분가치는 그 회사가 커질수록 오르는 구조요. 지난 글에서 얘기했던 코어위브의 GPU 담보대출도, 담보로 잡힌 고객 계약이 딱 한 곳(비공개)인 것도 같은 맥락이고요. 이번에 새로 찾아본 건데, 로펌(퀸 이매뉴얼)이 이 전체 파이낸싱 구조를 놓고 소송 리스크를 9가지로 분류한 자료가 있더라고요. 다 나열하긴 좀 그렇고 몇 개만 추려보면, 얽혀있는 자본구조 전체에서 한 곳이 부도나면 연쇄적으로 번지는 리스크, 장부 밖(오프밸런스시트)으로 부채를 숨겼다는 증권사기 소송, GPU 담보가치가 급락할 때 벌어지는 마진콜·평가액 분쟁, 그리고 앵커 임차인의 장기구매약정(테이크오어페이)이 흔들릴 때 생기는 계약분쟁 같은 게 있더라고요. 이 자료에 따르면 AI 인프라 전체 소요자금이 이번 10년 안에 5.2조달러에 달할 걸로 추산된다고 하고, 그 돈을 대는 빅테크들 잉여현금흐름도 올해 꽤 줄어들 거라고 하니, 결국 상당 부분이 빚으로 메꿔지는 구조라는 거죠. 정리해보면, 개별 시설 단위에서는 전력·SLA·하드웨어 노후화·임차인 집중 리스크가 있고, 그 위에 이 구조 전체가 워낙 복잡하고 불투명해서 생기는 법적 분쟁 가능성까지 겹쳐있는 셈이더라고요. 부동산 PF에서 사업장 하나 부실나는 거랑, 이런 소송 리스크가 자본구조 전체로 번지는 거는 결이 완전히 다른 얘기잖아요. 근데 지금 AIDC 얘기는 벌써 후자 쪽 스케일로도 논의되고 있다는 게 좀 놀라웠어요. 다음엔 이제 국내 얘기로 넘어가서, KT나 SK 같은 국내 플레이어들이 지금 어디쯤 와있는지, 해외에서 본 이런 파이낸싱 기법이나 리스크들이 국내 PF 구조에 얹힌다면 뭐가 막힐지 봐보려고 해요. 혹시 국내에서도 이런 SLA 페널티나 임차인 집중 문제를 실제로 겪은 사례 아시는 분 있으면 궁금하네요.

도통 이해가 안됨.. 강남 집은 어차피 희소한 명품 같은 건데 왜 명품 가격을 잡아야 하는지.. 서울에도 다양한 가격대의 주택들이 정말 많은데,, 왜 계속 강남만 바라보며 평당 얼마네 비싸네 하는지,, 비싼 집을 잡아 족친다고 서민 주거 안정성이 뿅 올라가는것도 아닌데,, 왜,,

지난번에 AIDC가 일반 데이터센터랑 뭐가 다른지 정리해봤는데, 이번엔 그 다음이 궁금해지더라고요. 그래서 자금이 개발 단계마다 어떻게 바뀌는지 좀 더 파봤어요. 역시 제가 이해한 걸 정리하는 거라 틀린 부분 있으면 알려주세요. 일단 건설 단계에서는 프로젝트 단위 건설대출이나 홀드컴퍼니(HoldCo) 대출, 사모대출(프라이빗 크레딧)이 주로 들어온다고 하네요. 이 단계에서 대출기관이 보는 건 "이 사업이 실행될 수 있나", "앵커 임차인 신용도가 어떤가", "예상 임대수익이 얼마나 되나", "스폰서가 이런 프로젝트 해본 경험이 있나" 이런 것들이라고 해요. 아직 다 지어지지도 않았고 임대도 안 시작됐으니, 실행 리스크를 중심으로 보는 거죠. 우리 PF로 치면 브릿지론이나 본PF 초기 단계랑 비슷한 느낌인 것 같아요. 그런데 "프로젝트 단위"랑 "홀드컴퍼니"가 뭐가 다른가 궁금해서 좀 더 봤는데, 생각보다 구조 차이가 크더라고요. 프로젝트 단위(OpCo) 대출은 데이터센터 한 개 자산에 대한 직접 담보권을 갖는 방식이라, 그 자산 하나의 현금흐름과 상태만 보고 대출을 짜는 거고요. 반면 홀드컴퍼니(HoldCo) 대출은 여러 데이터센터를 가진 상위 지주회사한테 빌려주는 건데, 개별 자산에 직접 담보를 잡는 대신 그 지주회사가 가진 지분(자회사 지분)을 담보로 잡고, 밑에 있는 운영 자회사들이 올려보내는 배당·분배금으로 원리금을 갚는 구조라고 하더라고요. 이게 왜 중요하냐면, 홀드컴퍼니 단위로 묶으면 여러 자산의 현금흐름을 합쳐서(캐시 풀링) 보기 때문에, 개별 자산 하나가 부진해도 포트폴리오 전체로는 완충이 되고, 그러다보니 준(準)기업 신용처럼 평가받아서 레버리지를 더 받을 수 있고 조건도 더 유리해진다고 하네요. 그러니까 자산을 하나씩 따로 파이낸싱하느냐, 여러 개를 묶어서 파이낸싱하느냐에 따라 대출기관이 보는 리스크의 결이 완전히 달라지는 셈이더라고요. 우리로 치면 개별 사업장 PF랑, 여러 사업장을 묶은 포트폴리오 대출/리츠 편입의 차이랑 비슷한 결 같기도 하고요. 그리고 이 건설 단계 안에서도 GPU 자체를 담보로 잡는 대출이 나온다는 게 재밌었어요. 코어위브라는 회사가 올해 85억달러 규모 대출(DDTL 4.0)을 받았는데, 만기가 2032년 3월이고 변동금리 트랑셰는 SOFR+2.25%, 고정금리 트랑셰는 5.9% 정도라고 하네요. 담보가 고성능컴퓨팅 장비(GPU)랑 고객사와의 계약인데, 무디스 A3, DBRS A(low) 등급을 받아서 "GPU 자산으로 담보된 최초의 투자등급 파이낸싱"이라고 하더라고요. 고객사명은 공개 안 됐는데 "선도적인 AI 기업"이라고만 나와 있고요. 저는 이거 보고 좀 신기했어요. 부동산이면 건물이나 토지가 담보인 게 당연한데, 여기는 GPU라는 감가상각 빠른 장비 자체가 투자등급 담보물이 된다는 게 지난번에 얘기했던 "임대료가 아니라 컴퓨팅 팩토리를 파이낸싱한다"는 말이랑 딱 맞아떨어지는 것 같더라고요. 그 다음 안정화 단계로 넘어가면 자금 성격이 완전히 바뀐다고 하네요. 임대·가동이 안정적으로 들어오기 시작하면 리스크가 낮아지니까, 신디케이션 대출이나 자산유동화(ABS), 상업용모기지증권(CMBS), 세일앤리스백 같은 장기·저비용 자금이 들어올 수 있다고요. 이거 보여주는 사례로 최근에 메타랑 블루오울(Blue Owl)이 루이지애나에 짓는 하이페리온 데이터센터 딜을 봤는데, 이게 지난 글에서 얘기했던 아폴로 컨소시엄 딜(2024년)이랑은 또 다른, 최근에 나온 별개의 딜이더라고요. 헷갈릴 뻔했는데 확인해보니 다른 건이었어요. 이 딜은 부채 270억달러(S&P A+ 등급, PIMCO가 180억달러·블랙록이 30억달러를 앵커로 넣었고, 만기가 2049년, 국채금리+225bp 수준으로 프라이싱됐다고 해요), 에쿼티 25억달러 규모로, 블루오울이 80%·메타가 20% 지분을 갖는 조인트벤처 구조라고 하네요. 모건스탠리가 주선했다고 하고요. 30년 가까운 만기의 채권을 A+ 등급으로 찍을 수 있다는 게, 결국 임차인(메타)의 신용과 계약의 지속성이 그 정도로 탄탄하다고 시장이 본다는 뜻인 것 같아요. 근데 이 안정화 단계 자금조달이 하이페리온처럼 한 번에 초대형으로 짜는 것만 있는 게 아니라, 아예 정기적으로 발행하는 프로그램으로 자리잡은 곳들도 있더라고요. 스위치(Switch)라는 회사는 올해 4월에 시리즈 2026-1이라는 자산유동화(ABS)로 7.68억달러를 조달했는데, 2024년부터 다섯 번의 유동화를 통해 누적 약 42억달러를 조달했다고 하네요. 이번 건에는 네바다주 리노에 있는 약 130만 제곱피트(52MW 이상) 규모 데이터센터가 담보 자산으로 추가됐다고 하고요. 유럽 쪽에서는 밴티지(Vantage)라는 회사가 2024년에 6억파운드 규모로 EMEA 최초의 데이터센터 ABS를 발행했고, 올해 1월에는 기존 발행분에 2억파운드를 더 얹고(탭) 5,400만파운드짜리 새 트랑셰까지 추가했다고 하더라고요. 그러니까 한 번 자산이 안정화되고 나면, 그 뒤로는 자산이 늘어날 때마다 계속 유동화 시장에서 자금을 재조달하는 게 아예 하나의 반복 가능한 자금조달 루틴처럼 굳어진 것 같아요. 이렇게 쭉 보고 나니 정리가 좀 되는 게, 같은 프로젝트라도 아직 리스크가 큰 초기엔 비싸고 유연한 돈(사모대출·프로젝트 단위 대출)이 들어오고, 여러 자산을 묶을 수 있게 되면 지주회사 단위로 좀 더 유리한 조건을 받고, 안정화되고 나면 훨씬 싸고 장기적인 돈(채권·유동화)이 들어오는 흐름이더라고요. 그리고 이 모든 단계 사이에 GPU라는, 부동산에는 없던 독특한 담보물이 하나 더 끼어 있는 구조고요. 다음엔 이런 구조에서 리스크가 실제로 어디에 몰려있는지(장비 노후화, 임차인 집중, 벤더 파이낸싱 같은 것들) 좀 더 봐보려고 하는데, 혹시 국내 PF도 본PF 이후에 유동화 단계로 넘어가는 게 이거랑 비슷한 결인지, 아니면 홀드컴퍼니처럼 여러 사업장을 묶어서 파이낸싱하는 사례가 국내에도 있는지 아시는 분 있으면 궁금하네요.

요즘 여기저기서 AIDC AIDC 하는데, 저도 정확히 뭐가 다른건지 감이 잘 안 잡혀서 이참에 좀 공부해봤어요. 전문가가 정리한 글이 아니라 그냥 제가 이해한 걸 풀어보는 거라, 틀린 부분 있으면 편하게 짚어주세요. 일단 제일 먼저 헷갈렸던 게, 그냥 "데이터센터"랑 "AI 데이터센터"가 뭐가 다른가였는데요. 기존 데이터센터는 건물(셸)이랑 냉각설비, 전력 인입까지만 지어서 클라우드 업체한테 임대해주는 구조더라고요. 그러니까 대출기관 입장에서도 그냥 임대료 잘 나오나, 임차인 신용도가 어떤가만 보면 되는 거죠. 부동산 임대업이랑 비슷한 셈이에요. 근데 AI 데이터센터는 좀 다른 게, 개발사가 건물만 짓는 게 아니라 그 안에 들어가는 GPU 같은 연산장비까지 직접 갖고 있는 경우가 많다고 하네요. 그러면 대출기관도 "이 임차인이 임대료를 잘 낼까"만 보는 게 아니라 "이 장비가 얼마나 빨리 구식이 되나", "가동이 끊기지 않고 유지되나"까지 봐야 한다는 거예요. 그니까 건물주를 파이낸싱하는 게 아니라 공장 하나를 통째로 파이낸싱하는 느낌이라고 해야 하나... 저는 이 비유 보고 나서야 좀 감이 왔어요. 밀도 얘기도 재밌었는데, 20년 전 서버가 캐비닛 하나당 5~10kW 썼다면 요즘 AI 장비는 120kW, 다음 세대는 600kW까지 간다고 하더라고요. 숫자만 봐도 이게 그냥 서버실 좀 더 큰 버전이 아니라 완전히 다른 종류의 시설이라는 게 느껴지죠. 그 다음 궁금했던 건 "그럼 이런 걸 지을 때 뭐부터 하나"였는데요. 이것도 예전이랑 순서가 거꾸로 됐다고 하더라고요. 옛날엔 땅 사고 인허가 받고 설계하고, 그 다음에 임차인 구하는 순서였다면, 지금은 전력 계통연계 자리부터 확보하고 그 다음에 설계며 임차인이며 다 정한다고 해요. 왜 이렇게 됐나 봤더니, 미국은 대규모 계통 보강이 필요하면 8년 넘게 걸리는 경우도 있고, 2025년 중반 기준 전력망에 순서 기다리는 발전사업만 1,570GW어치라 지금 줄 서도 2026~2027년에도 전력을 못 받을 수 있다는 거예요. 그러니까 아예 "전력이 이미 확보된 땅(파워드 랜드)"이라는 게 하나의 상품처럼 거래된다고 하더라고요. 땅을 사는 게 아니라 전력 받을 순번을 사는 거나 마찬가지인 셈이죠. 그럼 국내는 어떤가 싶어서 찾아봤는데, 이게 좀 놀라웠어요. 3월 말 기준으로 전력계통영향평가 신청이 63,846MW나 들어왔는데, 이 중 54,263MW만 평가가 끝났고, 그마저도 60.7%(32,949MW)만 공급 가능 판정을 받았다고 하네요. 나머지는 아직 미확정. 근데 더 재밌는 포인트는, 정부가 지방으로 분산시키려고 하는데 정작 지방 쪽 병목이 더 심하다는 거예요. 경북은 신청한 것 중 59%가 아직 통보도 안 됐고, 부산·울산은 83%, 충북은 75%라고 하니... 수도권 피해서 지으려고 해도 오히려 전력 확답 받는 게 더 오래 걸리는 상황인 거죠. 이거 보면서 "지방분산 하자"는 정책 방향이랑 실제 현장 병목이 따로 노는구나 싶었어요. 마지막으로 돈 얘기도 조금 봤는데요, 개발 단계마다 들어오는 자금 성격이 다르다고 하더라고요. 부지·전력 확보할 때는 에쿼티 성격 돈이, 짓는 동안엔 은행 대출이나 사모대출(요즘은 GPU를 담보로 잡는 대출도 있다고), 다 짓고 안정화되면 채권이나 유동화(CMBS·ABS)로 넘어간다고요. 2024년에 메타가 아폴로·브룩필드·KKR·칼라일·PIMCO 컨소시엄이랑 부채 260억달러+에쿼티 30억달러 규모로 지은 걸 다시 파는(세일앤리스백) 딜을 한 것도 이런 흐름 중 하나라고 하고요. 오늘은 딱 여기까지만 이해하고 정리해봤어요. 다음엔 이 자금조달 단계를 좀 더 파봐야 할 것 같은데, 혹시 국내에서도 이런 식으로 딜이 짜인 사례 있으면 알려주시면 감사하겠습니다. 저만 몰랐던 거면 부끄럽네요 ㅎㅎ

금융당국, 잔금대출 풀고 PF 활성화 방안 마련 - 헤럴드경제하루가 다르게 왔다갔다 하네요 ㅎㅎ 잘 모니터링해야할듯..