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도통 이해가 안됨.. 강남 집은 어차피 희소한 명품 같은 건데 왜 명품 가격을 잡아야 하는지.. 서울에도 다양한 가격대의 주택들이 정말 많은데,, 왜 계속 강남만 바라보며 평당 얼마네 비싸네 하는지,, 비싼 집을 잡아 족친다고 서민 주거 안정성이 뿅 올라가는것도 아닌데,, 왜,,

지난번에 AIDC가 일반 데이터센터랑 뭐가 다른지 정리해봤는데, 이번엔 그 다음이 궁금해지더라고요. 그래서 자금이 개발 단계마다 어떻게 바뀌는지 좀 더 파봤어요. 역시 제가 이해한 걸 정리하는 거라 틀린 부분 있으면 알려주세요. 일단 건설 단계에서는 프로젝트 단위 건설대출이나 홀드컴퍼니(HoldCo) 대출, 사모대출(프라이빗 크레딧)이 주로 들어온다고 하네요. 이 단계에서 대출기관이 보는 건 "이 사업이 실행될 수 있나", "앵커 임차인 신용도가 어떤가", "예상 임대수익이 얼마나 되나", "스폰서가 이런 프로젝트 해본 경험이 있나" 이런 것들이라고 해요. 아직 다 지어지지도 않았고 임대도 안 시작됐으니, 실행 리스크를 중심으로 보는 거죠. 우리 PF로 치면 브릿지론이나 본PF 초기 단계랑 비슷한 느낌인 것 같아요. 그런데 "프로젝트 단위"랑 "홀드컴퍼니"가 뭐가 다른가 궁금해서 좀 더 봤는데, 생각보다 구조 차이가 크더라고요. 프로젝트 단위(OpCo) 대출은 데이터센터 한 개 자산에 대한 직접 담보권을 갖는 방식이라, 그 자산 하나의 현금흐름과 상태만 보고 대출을 짜는 거고요. 반면 홀드컴퍼니(HoldCo) 대출은 여러 데이터센터를 가진 상위 지주회사한테 빌려주는 건데, 개별 자산에 직접 담보를 잡는 대신 그 지주회사가 가진 지분(자회사 지분)을 담보로 잡고, 밑에 있는 운영 자회사들이 올려보내는 배당·분배금으로 원리금을 갚는 구조라고 하더라고요. 이게 왜 중요하냐면, 홀드컴퍼니 단위로 묶으면 여러 자산의 현금흐름을 합쳐서(캐시 풀링) 보기 때문에, 개별 자산 하나가 부진해도 포트폴리오 전체로는 완충이 되고, 그러다보니 준(準)기업 신용처럼 평가받아서 레버리지를 더 받을 수 있고 조건도 더 유리해진다고 하네요. 그러니까 자산을 하나씩 따로 파이낸싱하느냐, 여러 개를 묶어서 파이낸싱하느냐에 따라 대출기관이 보는 리스크의 결이 완전히 달라지는 셈이더라고요. 우리로 치면 개별 사업장 PF랑, 여러 사업장을 묶은 포트폴리오 대출/리츠 편입의 차이랑 비슷한 결 같기도 하고요. 그리고 이 건설 단계 안에서도 GPU 자체를 담보로 잡는 대출이 나온다는 게 재밌었어요. 코어위브라는 회사가 올해 85억달러 규모 대출(DDTL 4.0)을 받았는데, 만기가 2032년 3월이고 변동금리 트랑셰는 SOFR+2.25%, 고정금리 트랑셰는 5.9% 정도라고 하네요. 담보가 고성능컴퓨팅 장비(GPU)랑 고객사와의 계약인데, 무디스 A3, DBRS A(low) 등급을 받아서 "GPU 자산으로 담보된 최초의 투자등급 파이낸싱"이라고 하더라고요. 고객사명은 공개 안 됐는데 "선도적인 AI 기업"이라고만 나와 있고요. 저는 이거 보고 좀 신기했어요. 부동산이면 건물이나 토지가 담보인 게 당연한데, 여기는 GPU라는 감가상각 빠른 장비 자체가 투자등급 담보물이 된다는 게 지난번에 얘기했던 "임대료가 아니라 컴퓨팅 팩토리를 파이낸싱한다"는 말이랑 딱 맞아떨어지는 것 같더라고요. 그 다음 안정화 단계로 넘어가면 자금 성격이 완전히 바뀐다고 하네요. 임대·가동이 안정적으로 들어오기 시작하면 리스크가 낮아지니까, 신디케이션 대출이나 자산유동화(ABS), 상업용모기지증권(CMBS), 세일앤리스백 같은 장기·저비용 자금이 들어올 수 있다고요. 이거 보여주는 사례로 최근에 메타랑 블루오울(Blue Owl)이 루이지애나에 짓는 하이페리온 데이터센터 딜을 봤는데, 이게 지난 글에서 얘기했던 아폴로 컨소시엄 딜(2024년)이랑은 또 다른, 최근에 나온 별개의 딜이더라고요. 헷갈릴 뻔했는데 확인해보니 다른 건이었어요. 이 딜은 부채 270억달러(S&P A+ 등급, PIMCO가 180억달러·블랙록이 30억달러를 앵커로 넣었고, 만기가 2049년, 국채금리+225bp 수준으로 프라이싱됐다고 해요), 에쿼티 25억달러 규모로, 블루오울이 80%·메타가 20% 지분을 갖는 조인트벤처 구조라고 하네요. 모건스탠리가 주선했다고 하고요. 30년 가까운 만기의 채권을 A+ 등급으로 찍을 수 있다는 게, 결국 임차인(메타)의 신용과 계약의 지속성이 그 정도로 탄탄하다고 시장이 본다는 뜻인 것 같아요. 근데 이 안정화 단계 자금조달이 하이페리온처럼 한 번에 초대형으로 짜는 것만 있는 게 아니라, 아예 정기적으로 발행하는 프로그램으로 자리잡은 곳들도 있더라고요. 스위치(Switch)라는 회사는 올해 4월에 시리즈 2026-1이라는 자산유동화(ABS)로 7.68억달러를 조달했는데, 2024년부터 다섯 번의 유동화를 통해 누적 약 42억달러를 조달했다고 하네요. 이번 건에는 네바다주 리노에 있는 약 130만 제곱피트(52MW 이상) 규모 데이터센터가 담보 자산으로 추가됐다고 하고요. 유럽 쪽에서는 밴티지(Vantage)라는 회사가 2024년에 6억파운드 규모로 EMEA 최초의 데이터센터 ABS를 발행했고, 올해 1월에는 기존 발행분에 2억파운드를 더 얹고(탭) 5,400만파운드짜리 새 트랑셰까지 추가했다고 하더라고요. 그러니까 한 번 자산이 안정화되고 나면, 그 뒤로는 자산이 늘어날 때마다 계속 유동화 시장에서 자금을 재조달하는 게 아예 하나의 반복 가능한 자금조달 루틴처럼 굳어진 것 같아요. 이렇게 쭉 보고 나니 정리가 좀 되는 게, 같은 프로젝트라도 아직 리스크가 큰 초기엔 비싸고 유연한 돈(사모대출·프로젝트 단위 대출)이 들어오고, 여러 자산을 묶을 수 있게 되면 지주회사 단위로 좀 더 유리한 조건을 받고, 안정화되고 나면 훨씬 싸고 장기적인 돈(채권·유동화)이 들어오는 흐름이더라고요. 그리고 이 모든 단계 사이에 GPU라는, 부동산에는 없던 독특한 담보물이 하나 더 끼어 있는 구조고요. 다음엔 이런 구조에서 리스크가 실제로 어디에 몰려있는지(장비 노후화, 임차인 집중, 벤더 파이낸싱 같은 것들) 좀 더 봐보려고 하는데, 혹시 국내 PF도 본PF 이후에 유동화 단계로 넘어가는 게 이거랑 비슷한 결인지, 아니면 홀드컴퍼니처럼 여러 사업장을 묶어서 파이낸싱하는 사례가 국내에도 있는지 아시는 분 있으면 궁금하네요.

요즘 여기저기서 AIDC AIDC 하는데, 저도 정확히 뭐가 다른건지 감이 잘 안 잡혀서 이참에 좀 공부해봤어요. 전문가가 정리한 글이 아니라 그냥 제가 이해한 걸 풀어보는 거라, 틀린 부분 있으면 편하게 짚어주세요. 일단 제일 먼저 헷갈렸던 게, 그냥 "데이터센터"랑 "AI 데이터센터"가 뭐가 다른가였는데요. 기존 데이터센터는 건물(셸)이랑 냉각설비, 전력 인입까지만 지어서 클라우드 업체한테 임대해주는 구조더라고요. 그러니까 대출기관 입장에서도 그냥 임대료 잘 나오나, 임차인 신용도가 어떤가만 보면 되는 거죠. 부동산 임대업이랑 비슷한 셈이에요. 근데 AI 데이터센터는 좀 다른 게, 개발사가 건물만 짓는 게 아니라 그 안에 들어가는 GPU 같은 연산장비까지 직접 갖고 있는 경우가 많다고 하네요. 그러면 대출기관도 "이 임차인이 임대료를 잘 낼까"만 보는 게 아니라 "이 장비가 얼마나 빨리 구식이 되나", "가동이 끊기지 않고 유지되나"까지 봐야 한다는 거예요. 그니까 건물주를 파이낸싱하는 게 아니라 공장 하나를 통째로 파이낸싱하는 느낌이라고 해야 하나... 저는 이 비유 보고 나서야 좀 감이 왔어요. 밀도 얘기도 재밌었는데, 20년 전 서버가 캐비닛 하나당 5~10kW 썼다면 요즘 AI 장비는 120kW, 다음 세대는 600kW까지 간다고 하더라고요. 숫자만 봐도 이게 그냥 서버실 좀 더 큰 버전이 아니라 완전히 다른 종류의 시설이라는 게 느껴지죠. 그 다음 궁금했던 건 "그럼 이런 걸 지을 때 뭐부터 하나"였는데요. 이것도 예전이랑 순서가 거꾸로 됐다고 하더라고요. 옛날엔 땅 사고 인허가 받고 설계하고, 그 다음에 임차인 구하는 순서였다면, 지금은 전력 계통연계 자리부터 확보하고 그 다음에 설계며 임차인이며 다 정한다고 해요. 왜 이렇게 됐나 봤더니, 미국은 대규모 계통 보강이 필요하면 8년 넘게 걸리는 경우도 있고, 2025년 중반 기준 전력망에 순서 기다리는 발전사업만 1,570GW어치라 지금 줄 서도 2026~2027년에도 전력을 못 받을 수 있다는 거예요. 그러니까 아예 "전력이 이미 확보된 땅(파워드 랜드)"이라는 게 하나의 상품처럼 거래된다고 하더라고요. 땅을 사는 게 아니라 전력 받을 순번을 사는 거나 마찬가지인 셈이죠. 그럼 국내는 어떤가 싶어서 찾아봤는데, 이게 좀 놀라웠어요. 3월 말 기준으로 전력계통영향평가 신청이 63,846MW나 들어왔는데, 이 중 54,263MW만 평가가 끝났고, 그마저도 60.7%(32,949MW)만 공급 가능 판정을 받았다고 하네요. 나머지는 아직 미확정. 근데 더 재밌는 포인트는, 정부가 지방으로 분산시키려고 하는데 정작 지방 쪽 병목이 더 심하다는 거예요. 경북은 신청한 것 중 59%가 아직 통보도 안 됐고, 부산·울산은 83%, 충북은 75%라고 하니... 수도권 피해서 지으려고 해도 오히려 전력 확답 받는 게 더 오래 걸리는 상황인 거죠. 이거 보면서 "지방분산 하자"는 정책 방향이랑 실제 현장 병목이 따로 노는구나 싶었어요. 마지막으로 돈 얘기도 조금 봤는데요, 개발 단계마다 들어오는 자금 성격이 다르다고 하더라고요. 부지·전력 확보할 때는 에쿼티 성격 돈이, 짓는 동안엔 은행 대출이나 사모대출(요즘은 GPU를 담보로 잡는 대출도 있다고), 다 짓고 안정화되면 채권이나 유동화(CMBS·ABS)로 넘어간다고요. 2024년에 메타가 아폴로·브룩필드·KKR·칼라일·PIMCO 컨소시엄이랑 부채 260억달러+에쿼티 30억달러 규모로 지은 걸 다시 파는(세일앤리스백) 딜을 한 것도 이런 흐름 중 하나라고 하고요. 오늘은 딱 여기까지만 이해하고 정리해봤어요. 다음엔 이 자금조달 단계를 좀 더 파봐야 할 것 같은데, 혹시 국내에서도 이런 식으로 딜이 짜인 사례 있으면 알려주시면 감사하겠습니다. 저만 몰랐던 거면 부끄럽네요 ㅎㅎ

금융당국, 잔금대출 풀고 PF 활성화 방안 마련 - 헤럴드경제하루가 다르게 왔다갔다 하네요 ㅎㅎ 잘 모니터링해야할듯..

https://biz.heraldcorp.com/article/10825627감사원이 HUG PF보증 심사 들여다봤더니, 시행사가 공사비 지급시기를 임의로 조정해서 DSCR을 1 이상으로 맞춘 자료를 별다른 검증 없이 그대로 받아준 사례가 나왔다네요. 그렇게 거절됐어야 할 사업장 3곳에 3,820억 원어치 보증이 나갔고, 등급 잘못 매겨서 보증료 16억 넘게 덜 받은 것도 걸렸고요.근데 2024년에 사업성평가 4단계로 싹 갈아엎으면서 전 사업장 재평가한다고 그 난리를 쳤었잖아요. 그때 유의·부실우려 등급 맞고 자금줄 끊겨서 재구조화다 뭐다 고생했던 시행사들은 그럼 뭐였나 싶네요. 누구는 그렇게 탈탈 털리면서 검증받고, 누구는 서류만 잘 맞춰내면 3,800억이 그냥 통과되는 거면 이건 심사 부실 문제를 넘어서 형평성 문제 아닌가요?

문 닫던 전화국의 반전…AI 시대 '알짜 부동산' 됐다KT 여의도 데이터센터 증설 기사 보다가, 아예 전화국 건물 얘기까지 나오길래 좀 더 찾아봤어요.캐비닛당 전력 소비가 5~10kW(20년 전 서버)에서 120kW(최신 AI 장비), 곧 600kW(차세대)까지 뛴다고 하더라고요. 이 정도 밀도면 신축보다 전력·통신망이 이미 깔린 기존 국사가 훨씬 빠른 답이겠죠. 그래서인지 KT는 전국 3,500여 개 통신국사를 AI 연산 거점으로 전환하는 구상을 갖고 있고, SK텔레콤도 'SK하이퍼'라는 AI데이터센터 자회사를 새로 만들어서 2030년까지 7,500억원을 울산·충청권·서남권에 투자하고 2035년까지 15GW(원전 1기 규모)까지 늘린다는 목표를 잡았다고 하네요. 역할 분담도 나뉘는 것 같은데, 외곽 초대형 센터는 AI 학습용 '공장'으로, 도심 기존 거점은 금융거래·로봇·자율주행처럼 지연시간이 중요한 실시간 처리용으로 쓰인다고요.찾아보니 KT가 보유한 부동산만 시가 8.5조원(토지 612만㎡, 건물 362만㎡)에 달한다고 하고, 최근엔 호텔 포함 20개 자산 매각을 추진 중이라던데, 이게 데이터센터 전환 수요랑 맞물리면 파는 게 아니라 오히려 자체 개발이나 합작 쪽으로 방향을 트는 자산들도 나오지 않을까요? 통신사 유휴 부동산 감정평가 기준부터 다시 짜야 하는 시점인 것 같기도 하고요.

가계부채 억제 vs 주택공급 확대… 당국 총량규제 딜레마 - 머니투데이대출규제를 안풀어주면 공급이 안될텐데요, 대출 규제만 계속되면 주택 부족 현상은 해결 불가능..

씨티 “韓 개인 레버리지 상품 손실 56조원 추정”마진거래.. 레버리지 정말 위험한건데 이번에 털린 사람들 상상 초월이네요. 멋모르고 남들 따라 들어갔다가 피본 사람 많을듯. 그러게 왜 단일종목 레버리지를 만들어가지고..

네이버 3대 주주 된 엔비디아… 세종 AI 데이터센터 함께 짓는다네이버 최근에 무슨 쇼핑회사로 가나,,싶었는데, 인프라 투자를 엄청 크게 하려는군요. 엔비디아와 네이버가 시너지가 있으려나

시총 1위 뺏긴 엔비디아…월가 우려 키운 AI발 '그림자 채무' [글로벌마켓 A/S]어떻게 생각하시나요? 장비 판매업자들이 파이낸싱해줘서 장비값 치루는 이 상황을.. 과연 AI가 유의미한 수익을 만들어낼수 있는건지